Faire construire une maison n’est pas une entreprise facile. Il faut obligatoirement accomplir certaines démarches administratives. Il est aussi essentiel de disposer d’un financement suffisant pour conduire les travaux du début à la fin. Pour les ménages les plus modestes, cela représente un véritable défi. Heureusement, il existe plusieurs dispositifs d’aides pour acquérir ou construire une maison avec un petit budget.
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) est accordé aux personnes aux revenus modestes pour faciliter leur accession à la propriété. Quelles sont les conditions ? Comment ça fonctionne ? Quels sont les avantages ? Peut-on cumuler le PAS avec d’autres dispositifs de prêt ? Autant de questions dont les réponses devraient permettre aux futurs propriétaires de mieux se positionner en tant que demandeurs de financement.
Quelles sont les conditions pour accéder au Prêt d’Accession Sociale (PAS) ?
Les personnes qui ne souhaitent pas se loger en location peuvent, en fonction de leur revenu, contracter un ou plusieurs emprunts auprès d’institutions bancaires pour accéder à la propriété. Le problème, c’est que pour obtenir un crédit immobilier, la banque impose généralement des conditions à remplir relatives :
- à l’apport personnel ;
- au taux d’endettement ;
- au type de contrat.
Le moins que l’on puisse dire, c’est que c’est contraignant pour les foyers aux revenus modestes qui rencontrent souvent des difficultés pour accéder à un financement. Pour pallier cette situation, l’État a signé des conventions avec certaines banques pour accorder à leurs emprunteurs, sous certaines conditions, des prêts conventionnés d’accession sociale.
Ce prêt, octroyé aux Français ou aux étrangers titulaires d’un titre de séjour, permet de financer :
- l’achat d’un terrain et la construction d’un logement sur le terrain ;
- l’achat d’un logement neuf ;
- l’achat d’un logement ancien et les travaux de réhabilitation si nécessaire ;
- les travaux dans un logement existant pour faire des économies d’énergie, pour agrandir (par surélévation ou par extension) ou pour transformer en logement un local qui n’était pas destiné à l’habitation.
Le financement sert ainsi à acquérir ou rénover une résidence principale. Pour être considéré comme résidence principale, le logement doit être occupé au moins 8 mois sur 12, sauf cas de force majeure (mobilité professionnelle, achat en vue de la retraite, etc.) ou pour raison de santé. Dans ce cas, la location du bien à titre temporaire est admise pendant 6 ans au maximum, à partir de la date d’achèvement des travaux. Par ailleurs, les travaux financés grâce au PAS doivent être finalisés dans les 3 ans suivant l’octroi du prêt. Quant aux travaux d’amélioration, ils doivent afficher un montant minimum de 4 000 € pour que le dossier soit éligible.
Des conditions de revenus sont requises pour bénéficier du PAS. Les ressources de l’emprunteur sont évaluées selon la zone de localisation du bien concerné (zone A, A bis, B1, B2 ou C) et le nombre de personnes à charge. Le revenu maximal est plafonné et correspond au total de ses revenus fiscaux de référence et de celui des autres occupants du logement, s’ils ne lui sont pas rattachés fiscalement. Pour le calcul des revenus fiscaux, on prend en compte les revenus de l’année N-2. Par exemple, pour une demande de prêt en 2023, on tient compte des revenus fiscaux de référence de 2021, inscrits sur l’avis d’imposition de 2022.
Bon à savoir : les plafonds de ressources sont consignés dans le Code de la construction et de l’habitation.
Comment fonctionne un Prêt d’Accession Sociale (PAS) ?
Le PAS a été mis en place pour accompagner les familles dans leur accession à la propriété. Pour y souscrire, il faudra trouver une banque partenaire d’une convention avec l’État. Le prêt peut couvrir la totalité des travaux. Il est remboursé avec les intérêts sur une durée de 5 à 30 ans. La durée peut être rallongée au cours de la période de remboursement jusqu’à un maximum de 35 ans, ou réduite sans durée minimale, à condition que le contrat de prêt le prévoie. Par ailleurs, l’emprunteur peut choisir entre un taux d’intérêt variable, fixe ou modulable (à taux fixe et à taux variable).
Un prêt à taux variable ou révisable peut varier à la hausse ou à la baisse. Il suit les variations d’un indice de référence défini dans l’ordre de prêt et relié aux marchés financiers. Cela a pour conséquence l’augmentation du montant des échéances et/ou de la durée du prêt, ce qui entraîne logiquement une augmentation du coût total du crédit. Par contre, si le prêt est à taux fixe, il ne changera pas durant toute la durée du prêt. Étant donné que les mensualités et le coût total du crédit sont prévus dans le contrat de prêt, toute hausse du taux d’intérêt est exclue, de même qu’une baisse. En revanche, il est possible de renégocier le prêt en cours de remboursement pour obtenir de meilleures conditions financières.
Bon à savoir : qu’il soit fixe ou variable, le taux d’intérêt ne peut dépasser un taux maximal (taux plafond) fixé réglementairement. Sa valeur dépend de la durée de l’emprunt et de l’organisme qui propose le prêt. Il est conseillé de comparer les offres de plusieurs établissements à l’aide du TAEG (Taux Annuel Effectif Global).
Quels sont les avantages du Prêt d’Accession Sociale (PAS) ?
Le montant du PAS n’est pas plafonné. Ainsi, comme précisé plus haut, il peut financer la totalité du coût de l’investissement, ce qui est avantageux pour les foyers aux revenus modestes qui n’auront rien à débourser. Disposer d’un PAS est également un bon moyen pour les futurs propriétaires de se constituer sereinement un patrimoine à transmettre à leurs héritiers.
Comme autres avantages du PAS, on peut évoquer :
- la réduction des frais de notaire ;
- le plafonnement des frais d’instruction du dossier qui ne peuvent excéder 500 € ;
- la réduction des frais de garantie représentant 0,6 % à 0,7 % de la valeur du prêt et qui fait partie des coûts du crédit ;
- la possibilité de demander un allongement de délai pour les travaux dans certaines situations ;
- le cumul du PAS avec d’autres dispositifs de prêt.
Effectivement, le PAS peut être complété par les prêts suivants :
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) ;
- Eco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ;
- Prêt Action Logement (PAL) ;
- Prêt Épargne Logement (PEL) ;
- Prêt-relais dans l’attente de la vente du précédent logement ;
- Prêt in fine ;
- Prêt accordé aux Français rapatriés d’outre-mer, titulaires d’un titre d’indemnisation.
En conclusion, le PAS est véritablement un dispositif avantageux pour les foyers aux revenus modestes qui souhaitent accéder à la propriété. Cependant, un crédit, quel qu’il soit, engage l’emprunteur et doit être remboursé. Il est nécessaire de vérifier ses capacités de remboursement avant de s’engager.
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