Construire sa propre maison est un rêve pour de nombreuses personnes. Ce rêve a toutefois un prix. Pour que le rêve devienne réalité, il est heureusement possible de construire une maison pas chère en mettant en pratique certaines astuces.
Afin de dépenser moins d’argent dans le cadre d’un projet de construction de maison, négocier son prêt immobilier pour limiter les frais d’emprunt est notamment envisageable.
Lumière sur les 6 techniques à connaître et à appliquer pour mieux négocier ses frais d’emprunt pour la construction d’une maison pas chère.
Conseil n° 1 : posséder un bon profil emprunteur
Pour bénéficier d’un crédit immobilier aux conditions financières avantageuses, le premier élément à soigner est le profil emprunteur. Les frais d’emprunt peuvent en effet varier considérablement en fonction de la situation de l’emprunteur. Les conditions d’octroi d’un prêt varient ainsi selon les banques, mais aussi selon le profil emprunteur.
Ainsi, avant de vouloir négocier les frais d’emprunt, il faut tout d’abord bien préparer ses arguments. Afin de bénéficier d’un profil idéal et limiter les frais d’emprunt, il est alors nécessaire de faire en sorte d’avoir :
- un taux d’endettement faible ;
- un « reste à vivre » suffisant ;
- un apport personnel important ;
- une bonne gestion générale de vos comptes bancaires.
Concernant le taux d’endettement, ce dernier est calculé de façon à obtenir un ratio entre les revenus mensuels et les charges financières. Le taux d’endettement détermine ainsi la capacité d’épargne de l’emprunteur. Un taux d’endettement au-delà de 35 % est un frein pour bénéficier d’un crédit immobilier. Le taux d’endettement idéal pour améliorer son profil emprunteur est compris entre 10 et 25 %.
Outre le taux d’endettement, le « reste à vivre » est également un élément important pour améliorer son profil emprunteur. Il correspond à la somme restante après avoir payé la mensualité du crédit immobilier. Un seuil minimum est requis par les banques : 400 € par ménage et 150 € supplémentaires par personne à charge.
L’apport personnel joue également un rôle important pour bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt. Généralement, un apport à hauteur de 10 % du montant du prêt immobilier est nécessaire pour bénéficier d’un crédit. En maximisant cet apport entre 20 à 30 %, les frais d’emprunt seront alors moins importants.
Enfin, pouvoir démontrer d’une bonne gestion financière au quotidien est un élément influent afin de convaincre les banques. L’absence de découvert ou d’incident de paiement sont ainsi des éléments à mettre en valeur pour améliorer son profil emprunteur et avoir davantage d’arguments lors des négociations.
Conseil n° 2 : choisir une assurance emprunteur externe
Il faut ensuite savoir que la plus grande dépense liée à un crédit immobilier concerne l’assurance emprunteur. Elle peut en effet représenter jusqu’à 30 % des frais d’emprunt. L’assurance dans le cadre d’un crédit immobilier est donc un élément de négociation important.
Les banques proposent des assurances groupes à un taux d’environ 0,40 %. Afin de baisser les frais d’emprunt, il est néanmoins possible de déléguer l’assurance emprunteur à une compagnie externe proposant des taux plus intéressants (entre 0,2 et 0,15 %). Si les garanties proposées par la compagnie externe sont équivalentes à celles proposées par la banque, cette dernière ne peut refuser la délégation du contrat d’assurance. Ainsi, il est tout à fait possible de payer moins cher son assurance, tout en profitant des mêmes garanties.
Conseil n° 3 : faire jouer la concurrence
Pour réussir à négocier les frais d’emprunt liés à un crédit immobilier, comparer les différentes propositions des banques est l’une des meilleures solutions. Il ne faut donc pas hésiter à effectuer plusieurs demandes auprès de banques différentes.
En possédant différentes offres écrites, il est possible de faire jouer la concurrence pour négocier les frais d’emprunt d’un crédit immobilier. Les banques peuvent par la suite revoir leur offre pour que celle-ci soit plus intéressante pour l’emprunteur, surtout si ce dernier possède un profil intéressant (épargne, patrimoine, etc.). Afin de réussir les négociations en faisant jouer la concurrence entre les différentes banques, il est possible de faire appel aux services d’un courtier en immobilier.
Conseil n° 4 : choisir la caution plutôt que l’hypothèque en guise de garantie
Afin de garantir un prêt immobilier, les emprunteurs peuvent opter pour une hypothèque ou bien une caution. L’une de ces deux solutions coûte néanmoins plus cher à l’emprunteur. En effet, enregistrer une hypothèque auprès d’un notaire nécessite le règlement de nombreux frais tels que :
- la taxe de publicité foncière ;
- les honoraires du notaire ;
- la TVA ;
- le salaire du conservateur des hypothèques.
Au total, les frais d’enregistrement de l’hypothèque sont généralement compris entre 3 et 4 % du montant du crédit immobilier dans le neuf et peuvent même s’élever à 7 % dans l’ancien.
Il existe toutefois une alternative plus économique : la caution. Une tierce personne ou une société de cautionnement peut se porter garante d’un crédit immobilier. Les frais liés à cette caution (commissions, contributions, etc.) sont en moyenne compris entre 2 et 3 % du montant du crédit immobilier.
Conseil n° 5 : supprimer les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Construire une maison ne signifie pas forcément y vivre toute sa vie. En cas de revente avant la fin du remboursement du crédit immobilier, il est intéressant de ne pas avoir à régler des indemnités de remboursement anticipé (IRA) qui peuvent représenter jusqu’à 3 % du capital restant dû.
Ainsi, lors de la négociation du prêt immobilier, il est recommandé de demander à supprimer les clauses liées aux indemnités de remboursement anticipé. Cette négociation ne permettra pas de réduire les frais d’emprunts dans l’immédiat, mais pourrait être très utile pour réduire les frais futurs en cas de remboursement anticipé.
Conseil n° 6 : économiser sur les frais de dossier
Enfin, grâce à la forte concurrence entre les établissements bancaires, il est également possible de bénéficier d’un crédit immobilier sans aucuns frais de dossier. Pour y parvenir, il faudra peut-être néanmoins le négocier.
Il peut être également difficile de négocier à la fois les frais de dossier et les autres éléments précédemment évoqués. L’important est de bien comparer les différentes offres afin d’opter pour celle qui comporte le moins de frais. Être aidé par un courtier immobilier peut s’avérer avantageux, d’autant plus que sa rémunération est généralement largement amortie grâce aux économies que ce professionnel permet de réaliser.
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